Visar inlägg med etikett huspriser. Visa alla inlägg
Visar inlägg med etikett huspriser. Visa alla inlägg

torsdag 22 december 2011

Krympande bankutlåning kommer att sänka Sverige

USA ser bättre ut men det är en del luft i siffrorna
USA:s ekonomi har utvecklats förvånansvärt positivt sedan börsturbulensen under sensommaren. Det som brukar hända, men som inte ser ut att ha hänt denna gång, är att både företag och hushåll sparar markant mer på grund av att framtiden upplevs som mer osäker. När sparandet stiger stagnerar eller faller konsumtionen samtidigt som företagen senarelägger investeringar. Detta har inte blivit fallet denna gång i USA. Trots att amerikanernas prisjusterade inkomster har fallit sedan i februari i år har konsumtionen ökat. Nyckeln är förstås en nedgång i sparkvoten! Amerikanska hushåll sparar alltså klart mindre nu än för 6-9 månader sedan. Att USA:s finansiella system mår förhållandevis bra, trots skuldkrisen i Europa, gör att amerikanska hushåll kan göra det de är bäst på: att glömma morgondagen och "shop 'til you drop" (även om det inte är uthålligt, förstås). Samtidigt hålls investeringsaktiviteten under armarna just nu på grund av att avdragsrätten för investeringar försämras betydligt under 2012. Företag, som rimligtvis också de blivit positivt överraskade av att amerikaner inte sparade mer under hösten, väljer därför att investera nu istället för i framtiden. Rimligtvis kommer viktiga ISM manufacturing hålla sig uppe på goda nivåer även i december och kanske även i januari.

EMU: The road to hell is paved with good intentions
I Europa har EMU:s ledare, ledda av Tysklands Merkel och Frankrikes Sarkozy, sjösatt sällan skådad domedagspolitik som trots goda intentioner snudd på ser ut att maximera lidandet i den så kallade "periferin". Alla länder ska spara samtidigt genom finanspolitisk åtstramning. Alla länder ska stärka sin konkurrenskraft. Att även Tyskland ska ägna sig åt detta gör att "periferin" kommer att få det ytterst svårt att komma ikapp, och det är den relativa utvecklingen Tyskland vs. resten som spelar roll. EMU:s ledare har sedan dec-2009 feldiagnostiserat krisen. Det handlar inte om sviktande budgetdisciplin. Det handlar om konkurrenskraft och "balance of payments". Nåja. ECB häller pengar i banksystemet så att trycket på bankerna att minska sina balansräkningar minskar. Oavsett ECB:s olika faciliteter kommer vi även fortsatt se tuffare kreditvillkor i EMU-området i takt med att banker som ej kan låna på marknaden försöker städa i sina balansräkningar för att uppnå myndigheternas och marknadens krav. Strävan från bankerna att minska sina balansräkningar gör, och kommer göra, det svårare att låna, främst för små och medelstora företag, men även hushåll kommer att drabbas. Kreditåtstramning kombineras med finanspolitisk åstramning. En depression kan följa, med stigande sociala spänningar som följd.

Sverige: balansräkningspress även här 
Svenska banker utsätts för liknande tryck som de i Europa. Marknaden belönar banker som håller hårt i sina pengar, som har stora likviditetsreserver och som har höga kärnkapitalrelationer. De styrande här i landet har, utöver tuffare krav i form av Basel-3, flaggat för att införa ett golv för riskvikterna på både företags- och bolån, dvs öka kraven på det det kapital som bankerna reserverar för eventuella förluster (se DI.se, Redeye samt FI). De finansinstitut som historiskt sett har haft minst förluster på sina bolån p.g.a. sund kreditpolicy ska nu i praktiken straffas för detta. Nåja. Allt annat lika leder höjda riskvikter till att RWA/riskvägda tillgångar/balansräkningen expanderar, vilket gör att incitamenten för bankerna att krympa sina balansräkningar genom minskad utlåning förstärks ytterligare. (Jag är fullt medveten om att jag använder begreppen slapphänt nu, men bear with me...)

Lite enkla rövarkalkyler av en icke-bank-analytiker som ska hinna med ett blogginlägg innan utgång gör gällande att en storbank som, innan nya riskvikter diskuterades, hade möjlighet att öka sina riskvägda tillgångar med 6% till 2015. Med höjda bolånevikter översätts detta till en balansräkningskrympning på 7%, lägger vi på höjda riskvikter för företagslån talar vi 23%! Om vi dessutom lägger på en kontracyklisk buffert (förvisso osannolikt) som nämns av de styrande blir siffrorna -12%, -23% samt -36%. (Siffrorna ovan utgår dessutom från att bankernas intjäningsförmåga inte används för att bygga upp kapitalnivåerna.)

Det ser hursomhelst ut att bli svårare för alla som är beroende av bankfinansiering att låna pengar framöver. Stora företag som själva kan emittera obligationer på kreditmarknaderna klarar sig. Glöm bort att finansiera ett nytt kök genom belåning, glöm bort att resa på kredit. Glöm bort överkonsumtionen vi har sett de senaste 5-10 åren. Bostadspriserna kommer knappast kunna börja stiga. I en strukturomvandling likt den ovan kommer också Riksbankens reporänta att bli mindre potent för att styra ekonomin än vanligt. Åtskruvad kreditkran är en förklaring till att bolåneräntorna i Sverige är "förvånansvärt" höga. Tuffare kreditvillkor är också en förklaring till att svensk konsumtion utvecklats betydligt svagare än "väntat" under nästan hela året, även om den modellbundna Riksbanken främst skyller på börsfallen i juli och i augusti.

Slutsats: konjunkturutvecklingen lär bli markant sämre "än väntat" även i Sverige under kommande år(*). 

*) Eller kommer myndigheterna att inse konsekvenserna av ovan skeende och backa? Möjligt, men empirin talar för att de inte vänder förrän de står inför fullbordat faktum.


Svenska bostäder - en kanske inte så säker investering trots allt?


Makrofjanten önskar er alla en riktigt...



tisdag 18 oktober 2011

Det luktar 1930-tal, sjösätter Européerna århundradets policymisstag?

Undertecknad är så konjunkturbaissig att han nästan faller ned från soffan. Förvisso har USA-data överraskat positivt i ett par veckor, vilket gett hopp om att USA:s ekonomi kanske undviker recession. Septembers "starka" siffror kan dock till viss del ha att göra med att proppar i den globala försörjningskedjan post-tsunami nu har släppt. Exempelvis var detaljhandeln i USA mycket stark p.g.a. en rejäl studs i försäljning av japanska bilar. Sedan i april har det varit brist på japanska bilar p.g.a. tsunami- och kärnkraftstragedin i mars. Tills nu. Även Europeisk data har på sina håll inte varit lika eländiga som väntat, till viss del av samma skäl (se exempelvis Italiensk industriproduktion i augusti).

Bättre data motiverar multipelexpansion på börserna på grund av att de upplevda recessionsriskerna minskar. Det kan nog hålla i sig ett tag om inte Européerna sjabblar bort sig i helgen.

Århundradets policymisstag?
Blickar vi framåt känns det dock som att Européerna strävar efter att återupprepa 1930-talets depression. Då, i USA, krympte mängden pengar i omlopp eftersom hushållen tog ut sina pengar ur bankerna, vilket framkallade "bank runs" vilket spred sig över landet. En ökad kontantandel hos hushållen översätts direkt till att den monetära multiplikatorn krymper. Under några år på 1930-talet krympte mängden breda pengar (M2) med en tredjedel. Finns det färre pengar i omlopp går det helt enkelt inte att hålla aktiviteten vid liv vid samma nivå som förut...

Nuförtiden fungerar dock bankväsendet annorlunda. Istället för kassakrav och kontantandelar bestäms den monetära multiplikatorn av bland annat kärnkapitalrelationer och kraven på desamma. Bankernas kärnkapital påverkas nu negativt p.g.a. recessionen i EMU-området och p.g.a. nedskrivningar av värdet på statsobligationer (Grekland, Portugal, Irland, Spanien, Italien...) Om banker tvingas ha högre kärnkapitalrelationer av reglerare kommer de, i strävan att stärka sina kapitalrelationer eller för den delen bibehålla räntabiliteten på eget kapital, krympa sin balansräkning. Det är vid dagens aktievärdering oaptitligt att nyemittera aktier.

Effekten blir tyvärr samma som under 30-talets depression. Bankernas balansräkningar krymper, det blir svårare att låna även för kreditvärdiga företag och hushåll, och det blir också allt annat lika dyrare att låna.


Sverige står inte isolerat. Marknadstryck, regleringar (Basel-3), Finansinspektionens tal om höjda riskvikter på bland annat bolån, Finansminister Borgs höga tonläge och tal om bankers "riskabla" finansiering i utländsk valuta, allt verkar åt detta håll just nu. Banker och bolåneinstitut har redan skruvat åt kreditkranen i Sverige och kommer att skruva åt den ytterligare framöver. Detta bådar illa för företag och hushåll, främst de med sämre kreditvärdighet. Det har också negativ bäring vad gäller den svenska bostadsmarknaden. Ligger du med rörlig (3-mån) boränta är det möjligt att du står inför både höjda räntekostnader och svårigheter att faktiskt rulla lånet vidare under kommande år om det vill sig illa.

Grundläggande nationalekonomi kan faktiskt ta oss en bit på väg i att förstå sambanden.
Kvantitetsrelationen säger oss som bekant att PQ=MV, där P = prisnivå, Q = kvantitet (BNP-volym), M=mängden pengar och V=omsättninghastigheten på pengar.

V, omsättningshastigheten, kan sägas minska på grund av att kärnkapitalet urholkas av kreditförluster & nedskrivningar på statsobligationers värde. Till detta ska vi nu lägga myndigheters strävan att ålägga bankerna höjda kapitalkrav. År 2009/2010 diskuterade de att göra det omvända, att minska procyklikaliteten...

lördag 21 maj 2011

Omsättningen av småhus kan faktiskt vara högre än normalt!

Pappersmassmedia har under veckan rapporterat om bland annat "skärpta krav på bolånetagare" (Privata Affärer). Dagens industri rapporterar att Riksbanken nästan blåser faran över för en bostadsprisöverhettning, trots att den aldrig trott att det förelegat en bubbla. Som vanligt får läsarna gärna ta sig vidare till Cornucopias skrivelser om "bostadsbubblan" för att läsa mer.

Ännu inte säkert att omsättningen av småhus är lägre än normalt
Häromdagen offentliggjorde SCB den senaste småhusbarometern, som jag använde mig av nyligen för att dra slutsatsen att omsättningen är "lägre än normalt". Nu har jag dock undersökt de historiska revideringarna av  denna statistik och måste (tyvärr?) dra slutsatsen att vi inte ännu med säkerhet kan säga att omsättningen är "lägre än normalt". Min bild av att bostadsmarknaden svalnar av - och det förmodligen kraftigare än vad många ekonomer spår - kvarstår emellertid (se bland annat utlåningsstatistiken nedan).

Problemet är att SCB inte kan räkna, elakt uttryckt. Några exempel: BNP-statistiken sommaren 2005 (som då framkallade Riksbankens 50bp räntesänkning), BNP-statistiken mellan sommaren 2009 och sommaren 2010, eller varför inte SCB:s felräkning av skopriser vilket höjde "inflationen" nästan en halv procentenhet och bidrog till Riksbankens mindre smarta räntehöjning ett par veckor innan Lehmankraschen september 2008.

Jag tog fram statistiken för jan-apr 2009 enligt den data som offentliggjordes i maj 2009. Dessa siffror jämfördes sedan med den slutgiltiga statistiken. Samma övning gjordes med statistik från 2010. Bilden nedan visar vad 2011-data skulle kunna visa när statistiken blir slutgiltig. Om revideringarna följer mönstret under 2009 (grön linje) kan omsättningen vara högre än normalt. Följs mönstret från 2010 (röd linje) är omsättningen i princip normal.

Slutsatsen är alltså att vi inte ännu med säkerhet kan säga att omsättningen är lägre än normalt. Fortsättning följer. Nästa småhusbarometer publiceras den 16:e juni.

Antal omsatta småhus nu och då
Källa: SCB. 
Bilden visar antal avslut av småhus under 2011 (orange) jämfört med snittet under 2002-2010 (blått). 
Spannet mellan flest sålda hus och färst sålda hus under en viss månad 2002-2010 (grå yta).
Om revideringarna följer mönstret under 2009 (grön linje) kan omsättningen vara högre än normalt.
Följs mönstret från 2010 (röd linje) är omsättningen i princip normal.


Utlåningstillväxt till hushåll (årstakt)
Källa: SCB. 



söndag 15 maj 2011

Vad vet vi om den svenska bostadsprisutvecklingen? (det luktar illa)

Vad har hänt på bolånemarknaden på sistone?

  • Bolåneräntorna har stigit rejält - klart mer än Riksbankens räntehöjningar om 1,5 procentenheter. Annonserade tremånadersräntorna har stigit från c:a 1,7% till nära 4% sedan maj 2010. 
  • Finansinspektionen har infört nya bolånetak, s.k. LTV-tak, som fullt ut bör påverka bolånetagarna (främst förstagångsköpare) från och med februari 2011 (fördröjningen beror på existensen av tidigare lånelöften)
  • Bankerna ställer överlag markant hårdare krav på bolånekunderna (DI, DI).
  • Det är svårt att tro något annat än att räntorna fortsätter stiga rätt så kraftigt (DI).  Riksbanken har fyra räntemöten kvar i år, och 25bp per möte är vad de flesta bedömare förväntar sig. Boräntorna hamnar alltså nära 5% vid årsskiftet 2011/2012.
  • Riksbanken har även funderat på konsekvenserna av bostadsprisfall - en signal om att de inte kommer att tas på sängen.
  • Bostadsutlåningen har bromsat in ordentligt, från en årstakt på 9,3% mars 2010 till 7,3% i mars 2011 (SCB).

Vad vet vi då om utvecklingen på den svenska bostadsmarknaden?

  • Inom tullarna ser priserna ut att ha fallit modest sedan en topp dec-2010 (Mäklarstatistik).
  • Mäklarna förväntar sig fallande bostadspriser i Stockholm (DI).
  • Det finns gott om tecken på "smygsänkningar" av de annonserade bostadspriserna (bloggen bobubbla).
  • Småhustillverkare rapporterar också om markant minskad försäljning, och tvingas varsla personal (bloggen kvantitativt).
  • Omsättningen av bostäder - åtminstone småhus - är oroväckande låg (se bild).
  • Utbudet är samtidigt stort (se hemnet).
Slutsats: eftersom omsättningen på bostäder varit en bra ledande indikator i tidigare husprisnedgångar,  i bland annat USA (se bild nedan), speciellt om utbudet av bostäder är "stort" - måste slutsatsen bli att vi står inför prisnedgångar i Sverige.



Antal omsatta småhus nu och då
Källa: SCB.
Bilden visar antal avslut av småhus under 2011 (lila) jämfört med snittet under 2002-2010 (blått). 
Spannet mellan flest sålda hus och färst sålda hus under en viss månad 2002-2010 (grå yta)

Omsättning och bostadspriser i USA 
Källa: Reuters Ecowin

Övriga användbara länkar:
Lasse Kongos bostadstracker, bloggen bobubbla,


fredag 13 maj 2011

Dämpar högt sparande effekten från svenska husprisras?

Många, fast kanske inte tillräckligt många, är oroade för husprisfall i Sverige (se ex.vis Cornucopias stadiga bloggande i frågan). Det verkar som att Riksbanken börjat fundera lite intensivare på de ekonomiska effekterna från husprisfall, de finner i en ny ekonomiska kommentar att:

  • Låg sparkvot är associerat med ökad risk för större husprisfall
  • Det finns vissa, om än svaga, indikationer om att de ekonomiska konsekvenserna av husprisfall blir mindre allvarliga om hushållens sparkvot är hög
  • Hög sparkvot är dock ingen garanti mot smärtsamma korrigeringar av tillgångspriserna
Med andra ord, det förhållandevis höga svenska sparandet kan lindra konsekvenserna av husprisfall, men är ingen garanti. Det kan alltså bara konstateras att det är tur att vi inte är USA eller Storbritannien, där det knappt sparades något alls 2007...

Sparkvotsgap = avvikelsen av sparkvoten från sitt långsiktiga medelvärde. Källa: Riksbanken

lördag 5 februari 2011

Om bostadspriser - prisimplikationerna från fem scenarier

Som alla vet har svenska bostadspriser ökat rejält under det senaste decenniet. Hushållens belåningsgrad har framförts som den största risken för svensk ekonomi av bland annat Riksbankschef Ingves.

Nedan redovisas hur man genom att se på boende som en konsumtionsvara måste konstatera att risken för prisfall är stor om inte 1) den naturliga räntan (realräntan) har fallit rejält, alternativt att hushållen 2) nu är beredda att lägga en mycket större andel av sin inkomst på boende.

Att inlägget blev kanske lite väl långt beror på att jag vill undvika "löst tyckande". De som vill räkna själva på olika räntescenarier kan få excelfilen av mig (maila i så fall).

Många faktorer påverkar bostadspriser
Så gott som alla har en åsikt i frågan huruvida bostadspriserna är för höga eller ej. Få diskuterar metodiken som (förhoppningsvis) ligger bakom dessa bedömningar.  som används när dessa bedömningar görs. Det finns mängder av faktorer som påverkar bostadspriser: demografi, byggnation, omflyttning, ränteläge, avdragsrätter, inkomsttillväxt, framtidstro, preferenser, med mera.

Håll det enkelt - se på boende som en konsumtionsvara
Ett enkelt sätt att se på saken är att se på boende som en konsumtionsvara (vilket många huspriskraschförespråkare tycks göra). Då blir det månadskostnaden för boende som spelar roll. Det är främst hushållens räntekvot, dvs hur stor andel de betalar av disponibelinkomsten i ränta (för att bo) som avgör hur stora månadskostnaderna blir. Denna räntekvot är på historiskt låga nivåer i dagsläget - i skarp kontrast till den rekordhöga skuldkvoten (hushållens skulder i förhållande till disponibelinkomster). Förklaringen är det låga ränteläget.


Källa: Riksbankens stabilitetsrapport, sida 41

Lars Frisell, chefsekonom på Finansinspektionen har en bra översikt över hur man kan resonera om boränteläget. Finansinspektionen må vara bespottade och hånade på flera håll, men grundprinciperna i hans resonemang håller, även om hans antaganden och slutsatser tål att diskuteras. Min f.d. blogg-granne Flute tog upp denna översikt nyligen, men hänföll till slut mest i lite löst tyckande.


Källa: Penning- och valutapolitik 2010:3, sidor 37-47

Tabellen ovan visar ränteförändringen som mött hushållen mellan 1997 och 2009. Riksbanken har sänkt sin syn på realräntan ("normal" reporänta). Inflationsförväntningarna har varit oförändrade på 2% (hushållen tror på Riksbankens inflationsmål). Marknadens riskpremie för att låna ut till bankerna har legat kring 0,25 procentenheter medan konkurrenssituationen för bankerna har skärpts och deras utlåningsmarginaler har fallit från 1,5 procentenheter till 0,7 procentenheter. Samtidigt har "försäkringspremien" fallit. Detta beror på att färre hushåll väljer att binda räntorna nu (31%) än då (92%). Det betyder att hushållen tar mycket större "ränterisk" nu än förr, vilket kanske inte är uthålligt.

Räntefallet motiverade halva husprisuppgången, disponibelinkomstökningen resten
Räntekostnaderna har i snitt har fallit med nästan 40%. Om månadskostnaden för att bo ska hållas konstanta motiverar detta en real prisuppgång på nära 66%. Disponibelinkomstökningarna motiverar ytterligare en prisuppgång på 50% under perioden. De faktiska huspriserna mätt med SCB:s fastighetsprisindex pekar på en real husprisuppgång på 133% - något över vad som motiveras räntefallet och inkomstökningarna (116%).

Så långt allt väl, men håller Frisells antaganden?
Det är nu det skojiga börjar. Nedan redovisas fem olika scenarier med mycket olika bostadsprisimplikationer.

  • Scenario A: Kanske har realräntan fallit ytterligare de senaste åren. Svensk inflation överlag varit lägre än Riksbankens mål, vilket kan vara ett tecken på detta. 
  • Scenario B: Hushållen ligger i allt högre grad rörligt, är detta uthålligt eller kommer de återgå till att binda räntan i högre grad? (50% av hushållen binder räntan i scenariot) 
  • Scenario C: Är det verkligen så att marknadens krav på bankerna är lika låg nu - efter kreditkrisen, som under åren före krisen? Låt oss anta ett dubbelt så stort tillägg för bankrisk.
  • Scenario D: Kommer inte bankernas marginaler mot hushållen bli bestående högre p.g.a. högre kapitalkrav igenom Basel 3 och andra skärpningar? Vi antar en 0.3 procent högre räntemarginal.
  • Scenario E: Vi inkluderar även ett kanske trovärdigt Scenario E som är summan av A,B,C och D.



Olika implikationer för bostadspriserna - risken för bostadsprisfall är stor
Låt oss fokusera på raden "Motsvarar prisförändring sedan 2009". Om Frisells antaganden håller och vi får ett ytterligare realräntefall till 1.5% bör huspriserna fortsätta stiga kraftigt, med hela 45% jämfört med 2009 års nivå. När detta nivåskift är klart bör huspriserna stiga i linje med disponibelinkomstökningarna. Skulle det vara så att hushållen åter börjar binda räntorna i högre grad (50% av alla binder räntan) motiverar detta ett prisfall på 10% jämfört med 2009. Om kreditkrisen leder till att marknaden kräver högre kompensation från banker motiverar även detta ett prisfall på 16% jämfört med 2009. Ökade krav på banker motiverar kanske ett prisfall på 19%. Medan kanske det mest troliga utfallet av alla, scenario E (summan av A, B, C och D) motiverar ett prisfall på 13%.