Nedan redovisas hur man genom att se på boende som en konsumtionsvara måste konstatera att risken för prisfall är stor om inte 1) den naturliga räntan (realräntan) har fallit rejält, alternativt att hushållen 2) nu är beredda att lägga en mycket större andel av sin inkomst på boende.
Att inlägget blev kanske lite väl långt beror på att jag vill undvika "löst tyckande". De som vill räkna själva på olika räntescenarier kan få excelfilen av mig (maila i så fall).
Många faktorer påverkar bostadspriser
Så gott som alla har en åsikt i frågan huruvida bostadspriserna är för höga eller ej. Få diskuterar metodiken som (förhoppningsvis) ligger bakom dessa bedömningar. som används när dessa bedömningar görs. Det finns mängder av faktorer som påverkar bostadspriser: demografi, byggnation, omflyttning, ränteläge, avdragsrätter, inkomsttillväxt, framtidstro, preferenser, med mera.
Håll det enkelt - se på boende som en konsumtionsvara
Ett enkelt sätt att se på saken är att se på boende som en konsumtionsvara (vilket många huspriskraschförespråkare tycks göra). Då blir det månadskostnaden för boende som spelar roll. Det är främst hushållens räntekvot, dvs hur stor andel de betalar av disponibelinkomsten i ränta (för att bo) som avgör hur stora månadskostnaderna blir. Denna räntekvot är på historiskt låga nivåer i dagsläget - i skarp kontrast till den rekordhöga skuldkvoten (hushållens skulder i förhållande till disponibelinkomster). Förklaringen är det låga ränteläget.
Källa: Riksbankens stabilitetsrapport, sida 41
Lars Frisell, chefsekonom på Finansinspektionen har en bra översikt över hur man kan resonera om boränteläget. Finansinspektionen må vara bespottade och hånade på flera håll, men grundprinciperna i hans resonemang håller, även om hans antaganden och slutsatser tål att diskuteras. Min f.d. blogg-granne Flute tog upp denna översikt nyligen, men hänföll till slut mest i lite löst tyckande.
Tabellen ovan visar ränteförändringen som mött hushållen mellan 1997 och 2009. Riksbanken har sänkt sin syn på realräntan ("normal" reporänta). Inflationsförväntningarna har varit oförändrade på 2% (hushållen tror på Riksbankens inflationsmål). Marknadens riskpremie för att låna ut till bankerna har legat kring 0,25 procentenheter medan konkurrenssituationen för bankerna har skärpts och deras utlåningsmarginaler har fallit från 1,5 procentenheter till 0,7 procentenheter. Samtidigt har "försäkringspremien" fallit. Detta beror på att färre hushåll väljer att binda räntorna nu (31%) än då (92%). Det betyder att hushållen tar mycket större "ränterisk" nu än förr, vilket kanske inte är uthålligt.
Räntefallet motiverade halva husprisuppgången, disponibelinkomstökningen resten
Räntekostnaderna har i snitt har fallit med nästan 40%. Om månadskostnaden för att bo ska hållas konstanta motiverar detta en real prisuppgång på nära 66%. Disponibelinkomstökningarna motiverar ytterligare en prisuppgång på 50% under perioden. De faktiska huspriserna mätt med SCB:s fastighetsprisindex pekar på en real husprisuppgång på 133% - något över vad som motiveras räntefallet och inkomstökningarna (116%).
Så långt allt väl, men håller Frisells antaganden?
Det är nu det skojiga börjar. Nedan redovisas fem olika scenarier med mycket olika bostadsprisimplikationer.
- Scenario A: Kanske har realräntan fallit ytterligare de senaste åren. Svensk inflation överlag varit lägre än Riksbankens mål, vilket kan vara ett tecken på detta.
- Scenario B: Hushållen ligger i allt högre grad rörligt, är detta uthålligt eller kommer de återgå till att binda räntan i högre grad? (50% av hushållen binder räntan i scenariot)
- Scenario C: Är det verkligen så att marknadens krav på bankerna är lika låg nu - efter kreditkrisen, som under åren före krisen? Låt oss anta ett dubbelt så stort tillägg för bankrisk.
- Scenario D: Kommer inte bankernas marginaler mot hushållen bli bestående högre p.g.a. högre kapitalkrav igenom Basel 3 och andra skärpningar? Vi antar en 0.3 procent högre räntemarginal.
- Scenario E: Vi inkluderar även ett kanske trovärdigt Scenario E som är summan av A,B,C och D.
Olika implikationer för bostadspriserna - risken för bostadsprisfall är stor
Låt oss fokusera på raden "Motsvarar prisförändring sedan 2009". Om Frisells antaganden håller och vi får ett ytterligare realräntefall till 1.5% bör huspriserna fortsätta stiga kraftigt, med hela 45% jämfört med 2009 års nivå. När detta nivåskift är klart bör huspriserna stiga i linje med disponibelinkomstökningarna. Skulle det vara så att hushållen åter börjar binda räntorna i högre grad (50% av alla binder räntan) motiverar detta ett prisfall på 10% jämfört med 2009. Om kreditkrisen leder till att marknaden kräver högre kompensation från banker motiverar även detta ett prisfall på 16% jämfört med 2009. Ökade krav på banker motiverar kanske ett prisfall på 19%. Medan kanske det mest troliga utfallet av alla, scenario E (summan av A, B, C och D) motiverar ett prisfall på 13%.
Helt jävla lysande! Mer sådant!
SvaraRaderaÄntligen en bloggare som kan göra en faktabaserad analys av bostadspriserna. En som inte snöat in på teknisk analys och vars huvudtes inte är "priserna har faktiskt gått upp jättejättemycket, då måste dom falla jättejättemycket".
SvaraRaderaCornucopia, ta lärdom!
Väldigt intressant. Dock kan man med en snabb ockulär känslighetsanalys se att förändrad realränta är den faktor som enskilt står för mesta möjliga påverkan. En vidare analys, om möjligt, av det hade varit extra intressant.
SvaraRaderaDina scenarier analysera på ett mycket intressant sätt hur bostadspriserna förändras om priset på pengar ändras. En sak som också är intressant och högst relevant är tillgången på krediter. Det hänger ju ihop med priset på pengar, men jag menar mer regleringar typ bolånetaket. Vad skulle hända om det skulle sänkas till 75%? Förmdoligen skulle det ha lika stor (men negativ) påverkan som den förändring i realräntan du har i scenario A ger.
SvaraRaderaFörresten, hur tänker du när du resonerar såhär:
SvaraRaderaKanske har realräntan fallit ytterligare de senaste åren. Svensk inflation överlag varit lägre än Riksbankens mål, vilket kan vara ett tecken på detta.
Om inflationen har varit lägre än väntat så bör väl realräntan blivit högre. Eller?
Anonym 1: tack
SvaraRaderaAnonym 2: bolånetaket på 75% höjer, allt annat lika, alternativkostnaden för att köpa bostad (p.g.a. att avkastningskravet på eget kapital tenderar att vara högre än kostnaden för att låna). För att kvantifiera detta skulle man kunna räkna ut hur mycket de nu högre månadsamorteringarna påverkar bostadskostnaden för att snittbostad. (Här blir det dock lite klurigt eftersom amortering är sparande, varpå det egentligen inte borde räknas in som "bostadskonsumtion").
Anonym 3 (eller är det 2?):
Om jag minns rätt kritiserade Mishkin mfl Riksbanken för att det faktiska inflationsutfallet legat under Riksbankens tvåprocentsmål. Detta pekar på att Riksbanken höll räntan/realräntan för hög än vad den borde ha varit (och stimulerade inte ekonomin tillräckligt för att inflationen skulle vara stabil på 2%). Hoppas detta är begripligt. Jag tycker själv att man, när man räknar ut realräntor, subtrahera inflationsförväntningarna och inte spot-inflationen från den relevanta räntan.
Övrigt om realräntan:
En tumregel som används av nationalekonomer är att realräntan är approximativt lika med ekonomins potentiella tillväxttakt. Skulle potentiell tillväxt av något själ sjunka (ex.vis sämre produktivitetsutveckling eller mindre demografiska medvindar) kan det innebära en lägre real jämviktsränta.
Ett sätt att se det är att jämföra avkastningen från att investera i ekonomin med avkastningen från av att sätta in pengarna hos Riksbanken. Eftersom ekonomin dock visar mer volatil utveckling än Riksbankens reporäntor bör realräntan hos Riksbanken förmodligen vara lägre än real långsiktig tillväxttakt.
Apropå bolånetaket igen... man skulle kunna räkna ut medelsvenssons avkastning på eget kapital genom att titta på kompositionen av svenskarnas investeringar och utifrån detta uppskatta förväntad real avkastning (utifrån historik eller antaganden). Any takers? :-) I USA hade man slängt ett öga på Flow of Funds-statistiken...
SvaraRaderaResonemanget om alternativkostnad blir ganska hypotetiskt. Jag tänkte mer något i stil med:
SvaraRaderaGenomsnittssvensken har X kronor sparade. Med 85% bolånetak kan han/hon därför köpa en bostad som kostar X / 0.15 = Y kronor. Om bolånetaket ändras till 75% så kommer samma bostad kosta X / 0.25 = Z kronor. Nedgången blir Z/Y - 1 procent.
Väldigt grovhugget, men du förstår säkert vad jag menar.
Anonym: Jovisst, men åtminstone än så länge(*) ser det ut som att bostadsköpare kan ta blancolån ex.vis från SBAB (förmodligen även från andra banker) för att täcka upp till tidigare kontantinsats.
SvaraRaderaDe av bankerna krävda amorteringarna påverkar förstås då månadskostnaderna uppåt (vilket netto pekar på lägre priser utifrån detta konsumtionsperspektiv). Om köparna kan använda t ex delar av sitt månatliga fondsparande till detta behöver det inte påverka priserna nämnvärt. Då påverkar bolånetaket främst hushållen genom att det tvingar dem att spara annorlunda.
*) Se t ex SEB-Annikas SBAB-attack här:
http://di.se/Default.aspx?sr=6&tr=284136&rlt=0&pid=226574__ArticlePageProvider&epslanguage=sv
Scenario B känns inte underbyggt och ingenting talar för att fler skulle binda på sikt (i ett längre perspektiv). Om vi bortser från B i E-Scenariot får vi ränta före skatt på 5,25%, ränta efter skatt på 3,675% samt realränta på 1,675% (-38.4%)motsvarar prisnedgång på 2% jmf m 2009.
SvaraRaderaHoppsan! Blev jag f.d. bloggranne? Du råkade visst ramla bort ur min blogglista, men nu är du tillbaks där.
SvaraRaderaIntressant analys du gjort, i alla fall. Jag återkommer med synpunkter på den.
Bra. Mer sånt! Dock vill jag tillföra en aspekt. Spekulation/Prisförväntningar vilket gör att en förändring i steady-state som du räknar på kan leda till en kortsiktig (säg 3-4 år) dipp på bra mycket mer än dina %-satser. Vid ett fall kommer marknaden som alltid att bli irrationell när folk blir tillräckligt rädda för nedgående priser.
SvaraRadera/ Kontega
Otroligt vad det drar nu, hur mycket upp ska vi innan sommarn?? 20%??!!!!! Februaristatistik för Innerstan visar på stigande bostadspriser, med en ökning på 7.6 procent sedan föregående månad, januari, vilket ger ett kvadratmeterpris på 64057.
SvaraRaderaApropå att scenario B ej känns underbyggt: bin gissning är att den räntenedgång vi sett lett till att "för många" hushåll ligger helt rörligt. Detta då realräntan har trendat nedåt i c:a 15 år, vilket förmodligen skapat uppfattningen att den även fortsättningsvis ska falla. Skulle den inte göra det är det rimligt att tänka sig att fler binder räntan i "steady-state". Detta har förvisso bara en marginell effekt på priserna.
SvaraRaderaAtt spekulation/prisförväntningar kan leda till ett prisfall håller jag med om. Hösten 2008 föll bostadspriserna i Stockholm med c:a 10%, och det var väl knappast p.g.a. att "långsiktig fundamenta" hade förvärrats.
Ansatsen ovan ignorerar många saker som kan vara värda att diskutera. En månadskostnadsansats ignorerar exempelvis helt den balansräkningsrisk hushållen numera utsätter sig för.
öööh Otto?? så du tycker inte att en domedagsstämning och ytterst nära att hela banksystemet krashade hösten 2008 är - att "långsiktig fundamenta" hade förvärrats.??? Är du totalt blåst?
SvaraRaderaAnonym: tycker du verkligen att faktorn "domedagsstämning" har med "långsiktig fundamenta" att göra?
SvaraRaderaJag tycker faktiskt inte att varken synen på långsiktig realränta eller långsiktig löneutveckling borde ha påverkats under krisen (fast jag kanske är mer långsiktig än du...) /Otto
Du fattar inte vad som hände hösten 2008, och hur nära det var att det gick åt helvete. Bara en idiot pratar om realränta och löneutveckling i det sammanhanget.
SvaraRadera....eller 30% arbetslöshet, jaaa men vi har ju en bra långsiktig löneutveckling!!
...eller det går inte låna pengar överhuvudtaget, men vi har ju iallafall en låg realränta.
hallååå???
Bäste herr Makrofjant.
SvaraRaderaI alla publikationer som produceras om bostadsbubblans vara eller inte vara så finns det en tydlig röd tråd, all analys utgår från utgiftssidan, dvs ränteläge, hushållens eventuella förändra preferenser till bostadsägandet favör, etc.
Inkomstsidan, dvs "hushållens disponibla inkomster", är alltid given och ifrågasätts aldrig.
Om vi nu ponerar att hushållen via bostadbubblan trycker in omkring 200 miljarder i ekonomin varje år, och sen bostadbubblan punkteras så att den summan kanske halveras, är det då realistiskt att hushållens disponibla inkomster verkligen kommer att vara opåverkade?
Troligtvis inte, och det hade varit intressant med en analys hur stor del av hushållens disponibla inkomster som utgörs av bostadsbubblans kredittillväxt.
@ 11:29
SvaraRaderaDu har helt rätt i att rätt många miljarder pumpas in i "ekonomin" varje år. För att analysera vad som händer när dessa miljarder slutar pumpas in får man se vart dessa spiller över.
Fall 1:
Mitt antagande är en familj som skaffar ett nytt hus. I detta fall spiller bara över till mäklaren.
Fall 2:
Huset används som automat till renovering. I detta fall anlitas en byggare troligen en polack annat fall svart. Därefter kanske lite möbler byts ut för att "piffa till lite" då spiller pengarna över till dels svartbyggare, bygghandel och inredningsbutiker.
Fall 3: (Det kanske mest spekulativa)
Huset belånas till spekulation alternativt konsumtion. Där gissar jag på ett överspill till bilar och semesterresor alt något annat som innebär en större kostnad. Skulle även kunna spillas över till spekulation på börsen.
Så min gissning är att vid en bobubbellkrasch är bankerna lite ledsna för att utstående belåning är värd mindre än säkerheten bakom. kan få lite konsekvenser på utgivna obligationer. Men direkt anslutning till bobubblan borde inredning, resor, bilar, byggbranschen drabbas.
Är ingen ekonom så skjut gärna hål på resonemanget om det inte håller.