Eurokrisen som paradigmskifte, en KTH-professors snurriga nedsteg och experternas bedömningar

Den hälsosamme ekonomisten skriver bra om det Kuhnska paradigmskiftet som eurokrisen utgör, och får till en bra poäng riktad mot skribenter som Sverker Sörlin i Expressen. Sverker Sörlin gör sig för övrigt till en tacksam måltavla när han snurrar till det om EMU och Europa. Sedan när blev euron likställt med Europa? Dessa manipulativa snedsteg görs nästan alltid i politiska texter och är lätta att hitta när man vet vad man ska leta efter (se argumentationsanalys).  Borde dock inte en KTH-professor veta bättre?

Jag var för euron, men jag måste säga att utredningarna som gjordes berörde mig föga. Om Europa är en bra idé kan man inte utreda fram.  

Nåja, han skriver vidare att:

...det som hänt det senaste året i eurozonen ingick inte i den seriösa diskussionen i Sverige 2002- 2003. Det vara bara oseriösa bedömare som talade om finansiell kollaps, ...,  massarbetslöshet.

Ekonomisten ger svar på tal på hans underförstådda budskap:

Så nu när det faktiskt har hänt borde det ju vara ganska ofarligt att fortsätta med euron - menar han tydligen - eftersom sannolikheten för att det som hände ska hända en gång till måste vara extremt låg. Det var nämligen ytterst osannolikt till att börja med, så sannolikheten att det skulle inträffa mer än en gång måste vara ännu lägre. Man skulle nästan kunna hävda att om det skulle inträffa en gång till så är det nästan inte ens sant att det har hänt.

Och vad gäller Sörlins citat om "oseriösa bedömare" och hur "oförutsägbart" skuldkrisen var, vill jag svara med följande fyra citat från Milton Friedman, en av de mest inflytelserika ekonomerna under 1900-talet.

1. Europe exemplifies a situation unfavourable to a common currency. It is composed of separate nations, speaking different languages, with different customs, and having citizens feeling far greater loyalty and attachment to their own country than to a common market or to the idea of Europe (Friedman, 1997)
2. There will be asymmetric shocks hitting the different countries. That will mean that the only adjustment mechanism they have to meet that with is fiscal and unemployment: pressure on wages, pressure on prices. They have no way out…Suppose things go badly and Italy is in trouble, how does Italy get out of the Euro system? (Friedman, 1998) 
3. Sooner or later, when the global economy hits a real bump, Europe’s internal contradictions will tear it apart. (Friedman, 1999, Friedman, 1999)
4. The least Italy should do is to keep intact the plates which are used to produce lira. (Friedman, 1999)

Överlag när det gäller frågor som det "går politik i", som EMU-projektets möjligheter, kronans fasta växelkurs 1992, möjligtvis även svenska bostadspriser (se Cornucopia), går det ofta inte att förlita sig på "medianexpertens" åsikter som uttrycks i media, utan det gäller då att luta sig mot rätt expert. Detta är förstås lätt att säga i efterhand. Men det kanske inte är omöjligt.

Milton Friedman (1912-2006) var klokare än de flesta

Omsättningen av småhus kan faktiskt vara högre än normalt!

Pappersmassmedia har under veckan rapporterat om bland annat "skärpta krav på bolånetagare" (Privata Affärer). Dagens industri rapporterar att Riksbanken nästan blåser faran över för en bostadsprisöverhettning, trots att den aldrig trott att det förelegat en bubbla. Som vanligt får läsarna gärna ta sig vidare till Cornucopias skrivelser om "bostadsbubblan" för att läsa mer.

Ännu inte säkert att omsättningen av småhus är lägre än normalt
Häromdagen offentliggjorde SCB den senaste småhusbarometern, som jag använde mig av nyligen för att dra slutsatsen att omsättningen är "lägre än normalt". Nu har jag dock undersökt de historiska revideringarna av  denna statistik och måste (tyvärr?) dra slutsatsen att vi inte ännu med säkerhet kan säga att omsättningen är "lägre än normalt". Min bild av att bostadsmarknaden svalnar av - och det förmodligen kraftigare än vad många ekonomer spår - kvarstår emellertid (se bland annat utlåningsstatistiken nedan).

Problemet är att SCB inte kan räkna, elakt uttryckt. Några exempel: BNP-statistiken sommaren 2005 (som då framkallade Riksbankens 50bp räntesänkning), BNP-statistiken mellan sommaren 2009 och sommaren 2010, eller varför inte SCB:s felräkning av skopriser vilket höjde "inflationen" nästan en halv procentenhet och bidrog till Riksbankens mindre smarta räntehöjning ett par veckor innan Lehmankraschen september 2008.

Jag tog fram statistiken för jan-apr 2009 enligt den data som offentliggjordes i maj 2009. Dessa siffror jämfördes sedan med den slutgiltiga statistiken. Samma övning gjordes med statistik från 2010. Bilden nedan visar vad 2011-data skulle kunna visa när statistiken blir slutgiltig. Om revideringarna följer mönstret under 2009 (grön linje) kan omsättningen vara högre än normalt. Följs mönstret från 2010 (röd linje) är omsättningen i princip normal.

Slutsatsen är alltså att vi inte ännu med säkerhet kan säga att omsättningen är lägre än normalt. Fortsättning följer. Nästa småhusbarometer publiceras den 16:e juni.

Antal omsatta småhus nu och då

Källa: SCB. 

Bilden visar antal avslut av småhus under 2011 (orange) jämfört med snittet under 2002-2010 (blått). 

Spannet mellan flest sålda hus och färst sålda hus under en viss månad 2002-2010 (grå yta).

Om revideringarna följer mönstret under 2009 (grön linje) kan omsättningen vara högre än normalt.

Följs mönstret från 2010 (röd linje) är omsättningen i princip normal.

Utlåningstillväxt till hushåll (årstakt)

Källa: SCB. 

Vad vet vi om den svenska bostadsprisutvecklingen? (det luktar illa)

Vad har hänt på bolånemarknaden på sistone?

• Bolåneräntorna har stigit rejält - klart mer än Riksbankens räntehöjningar om 1,5 procentenheter. Annonserade tremånadersräntorna har stigit från c:a 1,7% till nära 4% sedan maj 2010. 
• Finansinspektionen har infört nya bolånetak, s.k. LTV-tak, som fullt ut bör påverka bolånetagarna (främst förstagångsköpare) från och med februari 2011 (fördröjningen beror på existensen av tidigare lånelöften)
• Bankerna ställer överlag markant hårdare krav på bolånekunderna (DI, DI).
• Det är svårt att tro något annat än att räntorna fortsätter stiga rätt så kraftigt (DI).  Riksbanken har fyra räntemöten kvar i år, och 25bp per möte är vad de flesta bedömare förväntar sig. Boräntorna hamnar alltså nära 5% vid årsskiftet 2011/2012.
• Riksbanken har även funderat på konsekvenserna av bostadsprisfall - en signal om att de inte kommer att tas på sängen.
• Bostadsutlåningen har bromsat in ordentligt, från en årstakt på 9,3% mars 2010 till 7,3% i mars 2011 (SCB).

Vad vet vi då om utvecklingen på den svenska bostadsmarknaden?

• Inom tullarna ser priserna ut att ha fallit modest sedan en topp dec-2010 (Mäklarstatistik).
• Mäklarna förväntar sig fallande bostadspriser i Stockholm (DI).
• Det finns gott om tecken på "smygsänkningar" av de annonserade bostadspriserna (bloggen bobubbla).
• Småhustillverkare rapporterar också om markant minskad försäljning, och tvingas varsla personal (bloggen kvantitativt).
• Omsättningen av bostäder - åtminstone småhus - är oroväckande låg (se bild).
• Utbudet är samtidigt stort (se hemnet).

Slutsats: eftersom omsättningen på bostäder varit en bra ledande indikator i tidigare husprisnedgångar,  i bland annat USA (se bild nedan), speciellt om utbudet av bostäder är "stort" - måste slutsatsen bli att vi står inför prisnedgångar i Sverige.

Antal omsatta småhus nu och då

Källa: SCB.
Bilden visar antal avslut av småhus under 2011 (lila) jämfört med snittet under 2002-2010 (blått). 

Spannet mellan flest sålda hus och färst sålda hus under en viss månad 2002-2010 (grå yta)

Omsättning och bostadspriser i USA 

Källa: Reuters Ecowin

Övriga användbara länkar:
Lasse Kongos bostadstracker, bloggen bobubbla,

Dämpar högt sparande effekten från svenska husprisras?

Många, fast kanske inte tillräckligt många, är oroade för husprisfall i Sverige (se ex.vis Cornucopias stadiga bloggande i frågan). Det verkar som att Riksbanken börjat fundera lite intensivare på de ekonomiska effekterna från husprisfall, de finner i en ny ekonomiska kommentar att:

• Låg sparkvot är associerat med ökad risk för större husprisfall
• Det finns vissa, om än svaga, indikationer om att de ekonomiska konsekvenserna av husprisfall blir mindre allvarliga om hushållens sparkvot är hög
• Hög sparkvot är dock ingen garanti mot smärtsamma korrigeringar av tillgångspriserna

Med andra ord, det förhållandevis höga svenska sparandet kan lindra konsekvenserna av husprisfall, men är ingen garanti. Det kan alltså bara konstateras att det är tur att vi inte är USA eller Storbritannien, där det knappt sparades något alls 2007...

Sparkvotsgap = avvikelsen av sparkvoten från sitt långsiktiga medelvärde. Källa: Riksbanken

Om bostadspriser - prisimplikationerna från fem scenarier

Som alla vet har svenska bostadspriser ökat rejält under det senaste decenniet. Hushållens belåningsgrad har framförts som den största risken för svensk ekonomi av bland annat Riksbankschef Ingves.

Nedan redovisas hur man genom att se på boende som en konsumtionsvara måste konstatera att risken för prisfall är stor om inte 1) den naturliga räntan (realräntan) har fallit rejält, alternativt att hushållen 2) nu är beredda att lägga en mycket större andel av sin inkomst på boende.

Att inlägget blev kanske lite väl långt beror på att jag vill undvika "löst tyckande". De som vill räkna själva på olika räntescenarier kan få excelfilen av mig (maila i så fall).

Många faktorer påverkar bostadspriser
Så gott som alla har en åsikt i frågan huruvida bostadspriserna är för höga eller ej. Få diskuterar metodiken som (förhoppningsvis) ligger bakom dessa bedömningar.  som används när dessa bedömningar görs. Det finns mängder av faktorer som påverkar bostadspriser: demografi, byggnation, omflyttning, ränteläge, avdragsrätter, inkomsttillväxt, framtidstro, preferenser, med mera.

Håll det enkelt - se på boende som en konsumtionsvara
Ett enkelt sätt att se på saken är att se på boende som en konsumtionsvara (vilket många huspriskraschförespråkare tycks göra). Då blir det månadskostnaden för boende som spelar roll. Det är främst hushållens räntekvot, dvs hur stor andel de betalar av disponibelinkomsten i ränta (för att bo) som avgör hur stora månadskostnaderna blir. Denna räntekvot är på historiskt låga nivåer i dagsläget - i skarp kontrast till den rekordhöga skuldkvoten (hushållens skulder i förhållande till disponibelinkomster). Förklaringen är det låga ränteläget.

Källa: Riksbankens stabilitetsrapport, sida 41

Lars Frisell, chefsekonom på Finansinspektionen har en bra översikt över hur man kan resonera om boränteläget. Finansinspektionen må vara bespottade och hånade på flera håll, men grundprinciperna i hans resonemang håller, även om hans antaganden och slutsatser tål att diskuteras. Min f.d. blogg-granne Flute tog upp denna översikt nyligen, men hänföll till slut mest i lite löst tyckande.

Källa: Penning- och valutapolitik 2010:3, sidor 37-47

Tabellen ovan visar ränteförändringen som mött hushållen mellan 1997 och 2009. Riksbanken har sänkt sin syn på realräntan ("normal" reporänta). Inflationsförväntningarna har varit oförändrade på 2% (hushållen tror på Riksbankens inflationsmål). Marknadens riskpremie för att låna ut till bankerna har legat kring 0,25 procentenheter medan konkurrenssituationen för bankerna har skärpts och deras utlåningsmarginaler har fallit från 1,5 procentenheter till 0,7 procentenheter. Samtidigt har "försäkringspremien" fallit. Detta beror på att färre hushåll väljer att binda räntorna nu (31%) än då (92%). Det betyder att hushållen tar mycket större "ränterisk" nu än förr, vilket kanske inte är uthålligt.

Räntefallet motiverade halva husprisuppgången, disponibelinkomstökningen resten
Räntekostnaderna har i snitt har fallit med nästan 40%. Om månadskostnaden för att bo ska hållas konstanta motiverar detta en real prisuppgång på nära 66%. Disponibelinkomstökningarna motiverar ytterligare en prisuppgång på 50% under perioden. De faktiska huspriserna mätt med SCB:s fastighetsprisindex pekar på en real husprisuppgång på 133% - något över vad som motiveras räntefallet och inkomstökningarna (116%).

Så långt allt väl, men håller Frisells antaganden?
Det är nu det skojiga börjar. Nedan redovisas fem olika scenarier med mycket olika bostadsprisimplikationer.

• Scenario A: Kanske har realräntan fallit ytterligare de senaste åren. Svensk inflation överlag varit lägre än Riksbankens mål, vilket kan vara ett tecken på detta. 
• Scenario B: Hushållen ligger i allt högre grad rörligt, är detta uthålligt eller kommer de återgå till att binda räntan i högre grad? (50% av hushållen binder räntan i scenariot) 
• Scenario C: Är det verkligen så att marknadens krav på bankerna är lika låg nu - efter kreditkrisen, som under åren före krisen? Låt oss anta ett dubbelt så stort tillägg för bankrisk.
• Scenario D: Kommer inte bankernas marginaler mot hushållen bli bestående högre p.g.a. högre kapitalkrav igenom Basel 3 och andra skärpningar? Vi antar en 0.3 procent högre räntemarginal.
• Scenario E: Vi inkluderar även ett kanske trovärdigt Scenario E som är summan av A,B,C och D.

Olika implikationer för bostadspriserna - risken för bostadsprisfall är stor
Låt oss fokusera på raden "Motsvarar prisförändring sedan 2009". Om Frisells antaganden håller och vi får ett ytterligare realräntefall till 1.5% bör huspriserna fortsätta stiga kraftigt, med hela 45% jämfört med 2009 års nivå. När detta nivåskift är klart bör huspriserna stiga i linje med disponibelinkomstökningarna. Skulle det vara så att hushållen åter börjar binda räntorna i högre grad (50% av alla binder räntan) motiverar detta ett prisfall på 10% jämfört med 2009. Om kreditkrisen leder till att marknaden kräver högre kompensation från banker motiverar även detta ett prisfall på 16% jämfört med 2009. Ökade krav på banker motiverar kanske ett prisfall på 19%. Medan kanske det mest troliga utfallet av alla, scenario E (summan av A, B, C och D) motiverar ett prisfall på 13%.

Dämpar bolånetaket priserna, eller är mäklarna förvirrade av säsongseffekter?

Hos SvD kan man läsa att "bolånetaket dämpar bopriserna". Mäklare noterar större försiktighet bland sina budgivare, skrivs det. Nu dröjer det ett tag innan officiell statistik från Mäklarstatistik eller SCB redovisas. Mäklarstatistik bör komma med sina utsmetade decembersiffror kring den 15:e denna månad. Att jag kallar dem utsmetade beror på att de enbart redovisar tremånaders glidande värde.

Bloggen "Lasse Kongos Bostadstracker" har dock finfina högfrekventa diagram på prisutvecklingen i Stockholms innerstad vecka för vecka, och dessa bilder tyder inte på något större avmattning. Kanske är det så att mäklarna påverkas av den säsongsmässiga svagheten på priser och omsättning som brukar noteras sent på hösten, och speciellt kring årsskiftet.

Hoppas att Lasse Kongo inte tar illa upp. Han är källan till ovan graf. Läs gärna hans blogg!

Själv undrar jag hur svårt det är att låna 95% av en bostads värde sedan bolånetaket infördes. Är det inte så att det är rätt lätt att få ett hyggligt billigt topplån? Jag har ingen aning. Var på gång att skaffa mig ett bolånelöfte via SBAB för att se om man kunde få någon information, men det var för mycket att fylla i...