USAs nya bolåneskandal ("foreclosuregate") - problembeskrivning

Wrong signatures,
missing documents,
false documents,
false use of notary publics

citatkälla: CBS

För en beskrivning av konjunktur- och marknadsimplikationer v.g. se mitt inlägg om USAs nya bolåneskandal ("foreclosuregate") - konjunktur- och marknadsimplikationer.

Nästa skandal har briserat på USAs bostadsmarknad. Nu står det klart att amerikanska banker och bolåneinstitut i sin iver att återta bostäder genom vräkningar har skött återtagandeprocessen av bostäder på ett både vedervärdigt och lagvidrigt sätt. Huvudproblemet är att kopplingen mellan skuldebrev och bolån har upphört p.g.a. användningen av exotiska bolåneprodukter under åren före kreditkrisen (se nedan).

Ramifikationerna kommer att bli stora både för banker och hushåll
Bland annat ser det nu ut som att många bostadsköpare kanske inte äger sina bostäder, samt att de inte heller är banken skyldiga vad de betalat för bostaden. I väntan på utredningar har återtagandet av bostäder nu stoppats temporärt av flera banker (ex.vis av BofA och JPMorgan).

Bostadsprisfall och arbetslöshet ledde till vräkningar
I kölvattnet av stora bostadsprisfall och den katastrofala utvecklingen på USAs arbetsmarknad fick många amerikaner problem med att betala sina bolånekostnader (boräntekostnader och amorteringar).

Den naturliga följden var att bankerna började återta ("foreclose") bostäderna som utgjorde säkerheter för de lån som hade getts. Under 2010 har antalet vräkningar/återtagande och tvångsförsäljningar stigit kraftigt. I september återtogs hela 102 134 bostäder. (Bildkälla Real Estate Webmasters)

Hur fungerar det med vräkningar egentligen?
Vräkningar kan bara ske av den bank/bolåneinstitut som besitter det faktiska fysiska skuldebrevet, vilket skiljer sig från den bank som är ägare till bolånet. Förr i tiden fanns alla dokument samlade hos den lokala sparbanken. Under 2000-talet paketerades dock lånen om in i komplexa strukturer (MBS, mortgage-backed securities och REMICs, real-estate mortgage investment conduits).

Det var REMICs som gjorde det möjligt för investerare att köpa exponering mot säkrare bolån ("seniora trancher") alternativ mot mer riskabla bolån ("juniora trancher"). De senare åtnjuter en högre avkastning men tar tar eventuella förluster först.

Trots att industrin hade enats kring ett system (MERS) för att koppla samman skuldebrev och bolåneavtalet gjorde förekomsten av REMICs att det inte längre fanns någon bestämd koppling mellan dessa p.g.a. ratinginstitutents krav att REMICs var "bankruptcy remote".

Kopplingen mellan skuldebrev och bolån var därmed bruten
Utan en klar kedja mellan skuldebrev och bostadsägare är inte bolånet giltigt.
Om en individ har köpt en bostad utan att den ursprungliga ägaren går att spåra genom en juridiskt giltig överlåtelsekedja är han ej skyldig banken bolånet och kan ej vara säker på att äga sin bostad.

Därför har bolåneinstituten fifflat
För att få det att verka som att denna kedja inte är bruten har bolåneinstituten fifflat med dokumenten. Det kostade 95 dollar att "återskapa" alla dokument som behövdes för att inleda en tvångsförsäljningsprocess.

Bolåneinstitutens anställda slutade att läsa vad de skrev under
På grund av problemets omfattning* slutade bolåneinstitutens anställda att läsa vad de skrev under ("robo-signing"). I juni i år uppdagades det att en GMAC-anställd skrivit under domstolsdokument utan att ha en aning om dess innehåll. Ett internt dokument om denna incident från GMAC läcktes sent i september. Det har även visat sig att åtta anställda på JPMorgan skrivit under 18 000 domstolsdokument på en månad. Det är 13 dokument per anställd per timme!

De som trots allt läste begrep inte vad det innebar
Enligt en sammanställning av Associated Press anställdes frisörer och golvarbetare från Walmart för att handha vräkningar och tvångsförsäljningar. Flera av dessa anställda förstod inte grundläggande juridiska begrepp, vissa förstod inte var "privat egendom" var för något. Flera har även erkänt att de ljugit när de skrivit under olika dokument. (Bildkälla: dojes blogg)

*) Problemet omfattning och den långsamma processen att återta bostäder har gjort att bostadsägare som slutat att betala sina räkningar ändå kunna bo kvar i sin bostad kring 14 månader i snitt (enligt jätten JPMorgan). Processen är långsam bland annat p.g.a. det stora antalet bolånetagare som inte klarat av sina betalningar och överfulla domstolar (i 23 stater måste processen gå igenom en domstol).

Avslutande humor
De få som läst så här långt förtjänar att bli uppiggade med lite humor. Jon Stewart på The Daily Show har ett klockrent inslag om det hela.