Omsättningen av småhus kan faktiskt vara högre än normalt!

Pappersmassmedia har under veckan rapporterat om bland annat "skärpta krav på bolånetagare" (Privata Affärer). Dagens industri rapporterar att Riksbanken nästan blåser faran över för en bostadsprisöverhettning, trots att den aldrig trott att det förelegat en bubbla. Som vanligt får läsarna gärna ta sig vidare till Cornucopias skrivelser om "bostadsbubblan" för att läsa mer.

Ännu inte säkert att omsättningen av småhus är lägre än normalt
Häromdagen offentliggjorde SCB den senaste småhusbarometern, som jag använde mig av nyligen för att dra slutsatsen att omsättningen är "lägre än normalt". Nu har jag dock undersökt de historiska revideringarna av  denna statistik och måste (tyvärr?) dra slutsatsen att vi inte ännu med säkerhet kan säga att omsättningen är "lägre än normalt". Min bild av att bostadsmarknaden svalnar av - och det förmodligen kraftigare än vad många ekonomer spår - kvarstår emellertid (se bland annat utlåningsstatistiken nedan).

Problemet är att SCB inte kan räkna, elakt uttryckt. Några exempel: BNP-statistiken sommaren 2005 (som då framkallade Riksbankens 50bp räntesänkning), BNP-statistiken mellan sommaren 2009 och sommaren 2010, eller varför inte SCB:s felräkning av skopriser vilket höjde "inflationen" nästan en halv procentenhet och bidrog till Riksbankens mindre smarta räntehöjning ett par veckor innan Lehmankraschen september 2008.

Jag tog fram statistiken för jan-apr 2009 enligt den data som offentliggjordes i maj 2009. Dessa siffror jämfördes sedan med den slutgiltiga statistiken. Samma övning gjordes med statistik från 2010. Bilden nedan visar vad 2011-data skulle kunna visa när statistiken blir slutgiltig. Om revideringarna följer mönstret under 2009 (grön linje) kan omsättningen vara högre än normalt. Följs mönstret från 2010 (röd linje) är omsättningen i princip normal.

Slutsatsen är alltså att vi inte ännu med säkerhet kan säga att omsättningen är lägre än normalt. Fortsättning följer. Nästa småhusbarometer publiceras den 16:e juni.

Antal omsatta småhus nu och då

Källa: SCB. 

Bilden visar antal avslut av småhus under 2011 (orange) jämfört med snittet under 2002-2010 (blått). 

Spannet mellan flest sålda hus och färst sålda hus under en viss månad 2002-2010 (grå yta).

Om revideringarna följer mönstret under 2009 (grön linje) kan omsättningen vara högre än normalt.

Följs mönstret från 2010 (röd linje) är omsättningen i princip normal.

Utlåningstillväxt till hushåll (årstakt)

Källa: SCB. 

Vad vet vi om den svenska bostadsprisutvecklingen? (det luktar illa)

Vad har hänt på bolånemarknaden på sistone?

• Bolåneräntorna har stigit rejält - klart mer än Riksbankens räntehöjningar om 1,5 procentenheter. Annonserade tremånadersräntorna har stigit från c:a 1,7% till nära 4% sedan maj 2010. 
• Finansinspektionen har infört nya bolånetak, s.k. LTV-tak, som fullt ut bör påverka bolånetagarna (främst förstagångsköpare) från och med februari 2011 (fördröjningen beror på existensen av tidigare lånelöften)
• Bankerna ställer överlag markant hårdare krav på bolånekunderna (DI, DI).
• Det är svårt att tro något annat än att räntorna fortsätter stiga rätt så kraftigt (DI).  Riksbanken har fyra räntemöten kvar i år, och 25bp per möte är vad de flesta bedömare förväntar sig. Boräntorna hamnar alltså nära 5% vid årsskiftet 2011/2012.
• Riksbanken har även funderat på konsekvenserna av bostadsprisfall - en signal om att de inte kommer att tas på sängen.
• Bostadsutlåningen har bromsat in ordentligt, från en årstakt på 9,3% mars 2010 till 7,3% i mars 2011 (SCB).

Vad vet vi då om utvecklingen på den svenska bostadsmarknaden?

• Inom tullarna ser priserna ut att ha fallit modest sedan en topp dec-2010 (Mäklarstatistik).
• Mäklarna förväntar sig fallande bostadspriser i Stockholm (DI).
• Det finns gott om tecken på "smygsänkningar" av de annonserade bostadspriserna (bloggen bobubbla).
• Småhustillverkare rapporterar också om markant minskad försäljning, och tvingas varsla personal (bloggen kvantitativt).
• Omsättningen av bostäder - åtminstone småhus - är oroväckande låg (se bild).
• Utbudet är samtidigt stort (se hemnet).

Slutsats: eftersom omsättningen på bostäder varit en bra ledande indikator i tidigare husprisnedgångar,  i bland annat USA (se bild nedan), speciellt om utbudet av bostäder är "stort" - måste slutsatsen bli att vi står inför prisnedgångar i Sverige.

Antal omsatta småhus nu och då

Källa: SCB.
Bilden visar antal avslut av småhus under 2011 (lila) jämfört med snittet under 2002-2010 (blått). 

Spannet mellan flest sålda hus och färst sålda hus under en viss månad 2002-2010 (grå yta)

Omsättning och bostadspriser i USA 

Källa: Reuters Ecowin

Övriga användbara länkar:
Lasse Kongos bostadstracker, bloggen bobubbla,

Dämpar bolånetaket priserna, eller är mäklarna förvirrade av säsongseffekter?

Hos SvD kan man läsa att "bolånetaket dämpar bopriserna". Mäklare noterar större försiktighet bland sina budgivare, skrivs det. Nu dröjer det ett tag innan officiell statistik från Mäklarstatistik eller SCB redovisas. Mäklarstatistik bör komma med sina utsmetade decembersiffror kring den 15:e denna månad. Att jag kallar dem utsmetade beror på att de enbart redovisar tremånaders glidande värde.

Bloggen "Lasse Kongos Bostadstracker" har dock finfina högfrekventa diagram på prisutvecklingen i Stockholms innerstad vecka för vecka, och dessa bilder tyder inte på något större avmattning. Kanske är det så att mäklarna påverkas av den säsongsmässiga svagheten på priser och omsättning som brukar noteras sent på hösten, och speciellt kring årsskiftet.

Hoppas att Lasse Kongo inte tar illa upp. Han är källan till ovan graf. Läs gärna hans blogg!

Själv undrar jag hur svårt det är att låna 95% av en bostads värde sedan bolånetaket infördes. Är det inte så att det är rätt lätt att få ett hyggligt billigt topplån? Jag har ingen aning. Var på gång att skaffa mig ett bolånelöfte via SBAB för att se om man kunde få någon information, men det var för mycket att fylla i...